Ustawa deweloperska – ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży

Tak jak przypuszczałem, wzmianka w ostatnim wpisie na temat doboru treści ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego wywołała duże zainteresowanie.

Co można na szybko i oględnie poradzić deweloperom – ogłoszeniodawcom? W tym miejscu może tylko tyle, żeby treść ogłoszenia była możliwie najpełniejsza i najkonkretniejsza. No i żeby ogłoszenie rzeczywiście było ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Byłoby wskazane, żeby nawet dziura w ziemi opisana była w treści ogłoszenia (musi ono zostać opublikowane przed dniem 29 kwietnia, nawet nie w tym dniu) z użyciem docelowej nazwy marketingowej osiedla lub inwestycji, pod którą oferta będzie promowana w zaawansowanych fazach sprzedaży. Ale to już tylko taka wisienka na torcie wobec zasadniczego doboru elementów treści anonsu 🙂

I teraz gwóźdź programu: czy ogłoszenie powinno zawierać notkę, że jest zamieszczane w celu spełnieinia wymogów ustawy deweloperskiej z ewentualnym przytoczeniem któregoś z jej przepisów? Znakomita większość z ogłoszeń widocznych w prasie zawiera taką klauzulę. Ja mam na ten temat własne zdanie, ale jest to zbyt kruchy lód, żeby stąpać na nim w ramach bloga. Chyba warto w tej kwestii zasięgnąć indywidualnej porady prawnej, za którą ktoś weźmie odpowiedzialność. O ile nie jest jeszcze za późno…

 

 

Kwi23

Ustawa deweloperska ochroni nabywcę

Jest to zapowiedź legislacyjna dokonywana – przyznajmy – z niewielkim wyprzedzeniem, bo już za kilka dni (29 kwietnia) wejdzie w życie ustawa z dnia 16 września 2001 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377).

Szczególnie gorączkowy czas przeżywają w związku z tym ci deweloperzy, którzy mając jeszcze określoną inwestycję w powijakach, jednocześnie próbują (często desperacko) załapać się na dobrodziejstwo przepisu przejściowego zawartego w art. 37 ustawy. Zgodnie z tym przepisem (komentowanym jako nie do końca precyzyjny), ten deweloper, który rozpocznie sprzedaż danej inwestycji przed datą wejścia w życie ustawy, będzie zwolniony z dopełnienia względem nabywców obowiązków z art. 4 ustawy, sprowadzających się do zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywcę na pozostającym pod kontrolą banku rachunku powierniczym, w niektórych przypadkach uzupełnionym ustanowieniem gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Deweloperzy chcący uniknąć tych obostrzeń głowią się, jak powinno wyglądać i co zawierać prawidłowo zredagowane ogłoszenie o rozpoczęciu oferowania lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, którego przekazanie do publicznej wiadomości ustawa zrównuje z rozpoczęciem sprzedaży. Można przewidywać, że w w najbliższych dniach zaroi się w prasie od takich ogłoszeń. Niektóre z już opublikowanych ewidentnie zmierzają wyłącznie do uniknięcia obowiązków z art 4 ustawy, bo sama treść oferty jest w nich minimalna.

Ustawa nie eliminuje zjawiska „kupowania dziury w ziemi”, ale zmierza do uczynienia nawet takich transakcji bezpieczniejszymi, a nabywców dziury w ziemi – lepiej poinformowanymi co takiego kupują. Czy jednak po 29 kwietnia nabywcy lokali powinni na coś szczególnie uważać..?

Czytaj dalej

Kwi22

Przegląd prasy: zmiany Rejestru klauzul niedozwolonych

Dziś Gazeta Prawna donosi o pierwszych jaskółkach spodziewanych zmian w funkcjonowaniu Rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK (artykuł Małgorzaty Kryszkiewicz: „Łatwiej sprawdzimy, co jest zakazane w umowie”).

Prezes UOKiK skorzystał z przyznanych mu ustawą kompetencji do projektowania rozwiązań prawnych w dziedzinie ochrony zbiorowych interesów konsumentów i skierował do Ministerstwa Sprawiedliwości propozycje zmian nakierowanych na wyeliminowanie mankamentów Rejestru najczęściej wskazywanych przez zainteresowane środowiska. Szerzej o praktycznych trudnościach w korzystaniu z Rejestru w dotychczasowym kształcie pisałem już w zeszłym roku.

Rejestr ma zostać usprawniony między innymi dzięki zwiększeniu przejrzystości, lepszej systematyce klauzul abuzywnych opartej o kryterium branżowe oraz – co z punktu widzenia czytelników Rejestru chyba najistotniejsze – wpisy mają być syntetycznie tezowane dla łatwiejszego odtworzenia motywów, jakimi kierował się SOKiK, uznając dane postanowienie za niedozwolone i zakazując jego stosowania. Kolejnym nowym rozwiązaniem ma być wprowadzenie procedury usuwania z Rejestru przez Prezesa UOKiK wpisów, które zdezaktualizowały się na skutek zmiany stanu prawnego (przestały cechować się abuzywnością).

Niestety żadne informacje nie wskazują na to, aby pracowano nad systemowymi rozwiązaniami, mogącymi zahamować lub przynajmniej spowolnić obserwowany od dawna w przyrodzie rozrost Rejestru przez pączkowanie 🙂

 

 

Kwi20

Kij i marchewka na wyposażeniu UOKiK – czyli o zmianach instytucji łagodzenia kar „leniency”.

W tym tygodniu miałem przyjemność gościć na organizowanej przez UOKiK we współpracy z Wydziałem Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego konferencji „Jak skuteczniej chronić rynek – czas na zmiany w prawie?” Jeden z trzech paneli konferencji dotyczył planów wzbogacenia prawnego instrumentarium, jakim dysponuje UOKiK na polu zwalczania zmów cenowych, będących praktyką ograniczającą konkurencję, która w powszechnym przekonaniu w sposób szczególnie dotkliwy „psuje” rynek. Oczywiście mówimy o psuciu rynku z punktu widzenia interesów konsumenta. Znający realia sprzedażowe wiedzą, że jest jeszcze inny rynek – rynek handlowca 🙂 Ten ostatni często będzie skłonny z punktu widzenia swoich priorytetów (czy jak to się modnie mówi – targetów) uważać,  że to właśnie pozwolenie na swobodne kształtowanie cen danego produktu w sieci dystrybucji psuje rynek 🙂

Jak widać – oswajamy się w ramach bloga z nową, choć jakże pokrewną działką tematyczną. Zresztą ja sam się z nią od jakiegoś czasu oswajam, bo przecież nie samymi reklamacjami i klauzulami niedozwolonym człowiek żyje 🙂 Stąd właśnie wyjazd na wzmiankowaną konferencję. Zasłyszałem kilka ciekawych rzeczy – między innymi:

  • UOKiK projektuje rozwiązania prawne, mające stanowić rozwinięcie funkcjonującego u nas od 2004r.  programu łagodzenia kar za uczestnictwo w zmowie cenowej „leniency” (zgodnie z definicją ze strony UOKiK są to regulacje pozwalające na odstąpienie od nałożenia sankcji finansowej lub jej obniżenie wobec tego przedsiębiorcy, który podjął współpracę z urzędem antymonopolowym oraz przedstawił dowody na istnienie niedozwolonego porozumienia ograniczającego konkurencję – więcej na stronie UOKiK). Należy przy tym podkreślić, że warunkiem skorzystania z dobrodziejstw tego programu jest zaprzestanie przez przedsiębiorcę funkcjonowania na rynku w ramach zmowy cenowej. Projektowane rozwinięcie programu nazywa się roboczo „leniency plus”, i mówiąc oględnie, miałby stanowić system dalej idącego łagodzenia kar dla takiego przedsiębiorcy, który co prawda nie przyznał się do uczestnictwa w zmowie cenowej jako pierwszy spośród jej uczestników, ale w toku postępowania udzielił Urzędowi wiarygodnych informacji także o innych kartelach, w które był uwikłany. 
  • UOKiK pod kątem projektowanych zmian wymienia informacje i doświadczenia z innymi państwami UE (np. projektowana instytucja dobrowolnego poddania się karze za uczestnictwo w zmowie cenowej inspirowana jest funkcjonującą m.in. w Niemczech instytucją tzw. „settlement”, a przysłowiową marchewką ma być obniżenie kary o 10% – zdaniem przedstawicieli biznesu zabierających głos na konferencji – żadna zachęta).
  • Dla wielopłaszczyznowości spojrzenia UOKiK zaprosił na konferencję także przedstawiciela Wydziału ds. Antymonopolowych w Departamencie Sprawiedliwości USA. Rozwiązania tam stosowane i tamtejsza polityka antymonopolowa wydały mi się jakże … amerykańskie. Przede wszystkim zwyczajną praktyką jest stosowanie kary więzienia wobec managementu („executives”) odpowiedzialnego za stworzenie i funkcjonowanie kartelu, niezależnie od gigantycznych kar nakładanych na przedsiębiorstwa. Polskie zamysły nie idą tak daleko, choć wstępnie dopuszczają stosowanie kar pieniężnych wobec ponoszących winę osób fizycznych z kadry zarządzającej przedsiębiorstwa uczestniczącego w zmowie cenowej (karanego swoją drogą). Działa tam też program „penalty +” (przeciwieństwo europejskiego „leniency +”) , w ramach którego zaostrza się i tak ogromne sankcje finansowe nawet o dodatkowe 30% za ukrywanie uczestnictwa w kartelu i niewspółpracowanie z Wydziałem ds. Antymonopolowych. Co ciekawe, amerykańskie śledztwa antymonopolowe zataczają bardzo szerokie kręgi geograficzne, gdyż – jak wynika z wypowiedzi na konferencji – działania prowadzone są także na terytoriach innych państw na zasadzie swoistej eksterytorialności, o ile tylko kartel ma swoje korzenie lub gałęzie na terytorium USA. Trochę przypomina mi to światowy rozmach polityki zbrojnej i interwencjonizmu USA w słusznych sprawach i w obronie najwyższych wartości (w tym przypadku… konkurencji).

Pozostaje mieć nadzieję, że w osławionej ostatnio bazie w Starych Kiejkutach na Mazurach nie przesłuchiwano przy okazji „białych kołnierzyków” podejrzanych o maczanie palców w tworzenie karteli… 🙂

Mar31

Z reklamacją u Witkacego

Przeglądając bardzo wartościowy i ceniony przez fascynatów historii „dwumiasta” nad rzeką Białą (chodzi oczywiście o moje miasto Bielsko-Biała) blog dra Jacka Proszyka, natrafiłem na PRAWDZIWĄ PEREŁKĘ! Wyciąg ze swoiście rozumianego regulaminu przyjmowania (tzn. nieprzyjmowania :)) i rozpatrywania (tzn. nierozpatrywania :)) reklamacji w pracowni portretowej Stanisława Ignacego Witkiewicza

Autentyczne świadectwo podejścia do tematyki ochrony konsumenta w wydaniu sprzed prawie wieku? Chyba raczej próbka artystycznego ekscentryzmu no i z pewnością „wysokiego” poczucia humoru 🙂 Trzeba przeczytać!

„[…] Wykluczona a b s o l u t n i e jest wszelka krytyka ze strony klienta. Portret może się klientowi nie podobać, ale firma nie może dopuścić do najskromniejszych nawet uwag, bez swojego specjalnego upoważnienia. Gdyby firma pozwoliła sobie na ten luksus: wysłuchiwania zdań klientów, musiałaby j u ż dawno zwariować. N a t e n p a r a g r a f k ł a d z i e m y s p e c j a l n y n a c i s k, b o n a j t r u d n i e j j e s t w s t r z y m a c k l i e n t a o d z u p e ł n i e z b y t e c z n y c h w y p o w i e d z e ń s i ę. Portret jest przyjęty, lub odrzucony – tak, lub nie, bez żadnego umotywowania. Do krytyki należy również konstatowanie podobieństwa, względnie niepodobieństwa, uwagi co do tła, zakrywanie ręką części narysowanej twarzy w celu dania do zrozumienia, że to ta część właśnie się nie podoba, powiedzenie takie jak: „jestem za ładna”, czy „Czy ja jestem taka smutna?”, „To nie jestem ja”, w ogóle wszystko i to tak pod względem dodatnim, jak ujemnym. Po namyśle, ewentualnie po poradzeniu się osób trzecich, klient mówi tak (lub nie) i koniec – po czym podchodzi (lub nie) do tak zwanego „okienka kasowego”, tzn. po prostu wręcza firmie umówioną sumę. Nerwy firmy, ze względu na niesłychaną trudność zawodu tejże, muszą być szanowane.” 🙂

[…]cytat z regulaminu Firmy Portretowej Stanisława Ignacego Witkiewicza, zaczerpnięty z bloga dra Jacka Proszyka

 

 

Mar11

Multi-obiekcje wobec trybu podwyższenia opłaty za „multiroom”

Któż z osobników żyjących „stadnie”, przynajmniej raz nie stoczył bitwy (ba! a może nawet wojny domowej) o najwyższe insygnia władzy domowej w postaci dzierżonego w dłoni postaci pilota TV? 🙂 Mniejsza liczba telewizorów niż domowników – owszem – może mieć swoje plusy takie jak: bardziej ugruntowana  hierarchia w „stadzie”,  okazja do poćwiczenia technik perswazji i szantażu, trening asertywności, etc.  🙂

Znajoma  rodzina, kierując się jednak chęcią łagodzenia domowych obyczajów, podjęła   decyzję o skorzystaniu z oferty CYFRY+ „Multiroom”, polegającej na tym, że w ramach jednej umowy o abonament w zakresie dostępu do oferty programowej CYFRY+ otrzymuje się drugi dekoder wraz z kartą, co pozwala oglądać telewizję niezależnie w dwóch pomieszczeniach (to znaczy można też w jednym, ale będzie kakofonia) 😉 Podsumowując, dla tego konkretnego klienta CYFRY +,  możliwość korzystania z 2 dekoderów w ramach jednej umowy była rozstrzygająca przy podejmowaniu decyzji o podpisaniu umowy na czas oznaczony. Mówiąc prawniczym językiem, było to z punktu widzenia tego klienta postanowienie podmiotowo istotnebez zamieszczenia którego nie byłby on zainteresowany dołączeniem do grona abonentów CYFRY+. Zaryzykuję przypuszczenie, że taki sam czynnik decyzyjny działa w przypadku większości osób decydujących się na „Multiroom”.

Wydawałoby się, że zawierając tego typu umowę na czas oznaczony 2 lat, z zastrzeżeniem w jej treści stałej wysokości abonamentu w tym okresie, można być spokojnym o niezmienną wysokość opłaty miesięcznej w  okresie umowy, o ile nie zdecydujemy się w międzyczasie rozszerzyć swojego pakietu programów.

Nic bardzie mylnego!

Czytaj dalej

Lut1

Umowa pomiędzy studentem a uczelnią wyższą

Witam serdecznie Bywalców bloga w Nowym Roku, życząc wszelkiej pomyślności i przełomowych sukcesów 🙂

Ostatnio dużo mówi się o planowanych reformach szkolnictwa wyższego. Poszukuje się sposobów, ażeby ukrócić proceder skakania przez studentów uczelni publicznych „z kwiatka na kwiatek” (tzn. z kierunku na kierunek) 🙂 oraz zjawisko wiecznego studiowania (Więcej o tym przeczytasz w niedawnym artykule Jolanty Ojczyk w internetowym wydaniu Rzeczpospolitej pt. „Koniec wiecznych studentów”). Wszelkie widoczne na horyzoncie zmiany obliczone są przede wszystkim na zmniejszenie obciążeń budżetu Państwa związanych z nieograniczonym finansowaniem nieodpłatnych studiów wyższych. Jakby nie patrzeć  – ewolucja zmierza w kierunku odpłatności za niektóre świadczenia uczelni, takie jak powtarzanie roku, egzaminy poprawkowe, itd. Nieuniknionym skutkiem tego jest stopniowe przejście studentów z pozycji podporządkowanych „destynatariuszy” uczelni jako władczej publicznej instytucji na pozycję pełnoprawnych klientów tychże uczelni  – konkurujących pomiędzy sobą swoją ofertą edukacyjną i jakością usług, a wreszcie także ceną.

O zjawisku obserwowanej od dłuższego czasu komercjalizacji szkolnictwa wyższego i jego postępującej masowości nie sposób tutaj się rozpisywać. Wszak są to zjawiska bardziej społeczne aniżeli prawne. Natomiast obok jednego aspektu nie sposób przejść obojętnie, a mianowicie: na ile student jest już dzisiaj klientem i jak wygląda przynależna mu z tego tytułu ochrona praw konsumenta?

Czytaj dalej

Sty8

Wizja nieskończoności prosto z Hongkongu

W tym wyjątkowym przedświątecznym czasie, gdy w świątyniach obrzędy adwentowe (a w świątyniach konsumpcji – amok zakupowy, nerwowe przeliczanie funduszy pozostałych w portfelu i na karcie przy gorączkowym konfrontowaniu uzyskanej sumy z z tym, co by się marzyło na Gwiazdkę dla nas samych i naszych Bliskich) nikt nie ma głowy do roztrząsania poważnych problemów naukowych i snucia przyciężkich prawniczych rozważań.

To jasne jak blask chińskich lampek choinkowych, które w Noc Wigilijną mogą razem z choinką niespodzianie rozbłysnąć jeszcze piękniejszą łuną. Wystarczy jedno zwarcie 🙂

Ale czemuż byśmy mieli odmówić sobie kilku luźniejszych dygresji i humoresek ze szczyptą konsumenckiej doli i niedoli? 🙂

Jak się rzekło, adwent to czas radosnego oczekiwania. Ale prawdziwy sens porzekadła „czekajcie, a będzie wam dane”, lekcję cierpliwości oraz wizję nieskończoności zaczerpniecie dopiero z kilku postanowień tego regulaminu sprzedawcy z Allegro, który sprowadzi Wam pod choinkę (tylko nie wiadomo dokładnie, którego Anno Domini) piękny telefon prosto z Hongkongu. To jest po prostu transcendetne! 🙂 Uwaga:

8. Czas dostawy towaru od chwili wysłania może wynosić od 10 do 28 dni roboczych.
9. Opóźnienie dostawy z winy przewoźnika nie upoważnia do odstąpienia od umowy zakupu.  Niektóre przesyłki mogą być opóźnione, co nie może stanowić podstawy do jakichkolwiek roszczeń.
10. Przesyłki mogą sporadycznie zostać objęte procedurami celnymi, co będzie wiązało się z naliczeniem dodatkowych opłat w postaci cła i podatku VAT (sytuacje takie zdarzają się naprawdę wyjątkowo) – opłaty ponosi Kupujący.
11. Twoja wpłata pozostaje u nas do momentu otrzymania przez Ciebie przesyłki.

Czy dziś powiedzenie „mieć na rybkę” znaczy jeszcze to samo co kiedyś..? Zapomnijcie! 🙂

Jeśli naprawdę pretendujesz do tego, by być up-to-date, jeśli masz zadatki na trendsettera – to na pewno już wiesz, że nie chodzi o 1,5 – kilogramowego karpia pływającego w wannie, lecz o prezent gwiazdkowy, którym skruszysz serce i zmiękczysz stopy każdej dbającej o siebie damy. Karnet do day-SPA na zabieg, w ramach którego chmara małych rybek (podobno tez z gatunku karpiowatych 🙂 ) po włożeniu stóp do ich akwarium poobgryza z nich i zje ze smakiem zrogowaciały naskórek. Smacznego!!! 🙂 Szczegóły (obsceniczne!) tutaj! 🙂

A jeśli przypadkiem nie wiesz jeszcze co to jest ten trendsetting, to – żeby nie zanudzać – wiedz, że jest to jeszcze bardziej podstępna i podprogowa metoda kształtowania zachowań konsumenckich niż omawiany w październiku na blogu product placement. Przy tym ostatnim zobaczysz przynajmniej na ekranie telewizora komunikat: „Audycja zwierała lokowanie produktu.” Trendsetter natomiast za pieniądze wielkich koncernów podstępnie podszyje się pod Twojego adoratora, przyjaciela lub kompana do clubbingu po to, żeby wkraść się w Twoją konsumencką duszę i zaszczepić w niej marzenie o takich samych butach, samochodzie, komórce czy innym gadżecie, jaki on już ma i jest lans! 🙂

Więcej o tym wkradającym się coraz śmielej w nasza rzeczywistość zjawisku poczytasz w ciekawym artykule Marty Konstancji Olesińskiej „Trendsetterzy i liderzy opinii – czyli kogo najchętniej słuchają konsumenci?” na Ardeum.pl.

No cóż… Na nadchodzące Święta oraz na „po Świętach” chcę Ci życzyć, abyś na zawsze pozostał sam dla siebie trendsetterem i liderem opinii… 🙂

 

Gru17

Czy można wymagać od konsumenta sprawdzenia towaru przy odbiorze przesyłki?

Dziś o jednym z poważniejszych dylematów przedsiębiorców prowadzących sklepy internetowe, a także sprzedaż wysyłkową w innych formach. Oczywiście nie będą się tym przejmować ci e-biznesmeni, którzy nie dbają o to, by stosowane przez nich regulaminy i wzorce umowne aspirowały do osiągnięcia zgodności z przepisami regulującymi prawa konsumenta oraz nie kolidowały z wytycznymi płynącymi z Rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK. Jednak grupa o takim lekceważącym podejściu do tematu jest w zaniku. Nie zawsze dlatego że gestorzy e-sklepów sami stopniowo dojrzewają do odpowiedzialnego kształtowania swojej dokumentacji. Często musieli do tego dojrzeć natychmiast – w warunkach toczącego się wobec nich postępowania przed Prezesem UOKiK, a nawet Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów…

Pytanie brzmi: czy przy wysyłce towaru do nabywcy – konsumenta można wymagać od niego sprawdzenia (zbadania) w obecności kuriera zawartości przesyłki pod kątem stwierdzenia ewentualnych uszkodzeń, ubytków lub braków oraz – w razie ich wykrycia – spisania stosownego protokołu?

Czytaj dalej

Gru1

Uwzględnienie reklamacji masz jak w banku, czyli o artykule 59 nowej ustawy o kredycie konsumenckim.

Przez ekran komputera przemykają kolejne paragrafy. Czemu ta czcionka taka mała?! Przecież UOKiK piętnuje nieczytelną czcionkę w umowach z konsumentami! Skandal. To się nadaje na kolejny komentarz na marginesie. Zrobione. Kolejny łyk przestygłej kawy niewiele pomaga, a jeszcze tyle zmian do zredagowania i wprowadzenia. Kevin Lomax na pewno by nad tym nie ślęczał! 😉

Prawnicy obsługujący banki (i – jak to się ładnie mówi – parabanki) w tych dniach żmudnie przedzierają się przez stosy regulacji i wzorów umów, wymagających skonfrontowania z nową ustawą o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011r., która wchodzi w życie w dniu 18 grudnia i implementuje Dyrektywę nr 2008/48/EC Parlamentu Europejskiego i Rady z 23 kwietnia 2008r. o kredycie konsumenckim.

To czasochłonne zajęcie, którego monotonia może wprawić w pewne odrętwienie (zwłaszcza jak zapominasz wstać od biurka co 2 godzinki na serię ćwiczeń rozciągających) 😉 Ale to jeszcze nic. Gorsze jest odrętwienie umysłu, bo usypia czujność, a na to w tej robocie nie można sobie pozwolić. Aż tu nagle! Dla takich fajerwerków ustawowych warto było przedzierać się przez całą ustawę aż do jej 59. artykułu! A brzmi on tak:

Czytaj dalej

Lis18