Ustawa deweloperska ochroni nabywcę

Jest to zapowiedź legislacyjna dokonywana – przyznajmy – z niewielkim wyprzedzeniem, bo już za kilka dni (29 kwietnia) wejdzie w życie ustawa z dnia 16 września 2001 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377).

Szczególnie gorączkowy czas przeżywają w związku z tym ci deweloperzy, którzy mając jeszcze określoną inwestycję w powijakach, jednocześnie próbują (często desperacko) załapać się na dobrodziejstwo przepisu przejściowego zawartego w art. 37 ustawy. Zgodnie z tym przepisem (komentowanym jako nie do końca precyzyjny), ten deweloper, który rozpocznie sprzedaż danej inwestycji przed datą wejścia w życie ustawy, będzie zwolniony z dopełnienia względem nabywców obowiązków z art. 4 ustawy, sprowadzających się do zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywcę na pozostającym pod kontrolą banku rachunku powierniczym, w niektórych przypadkach uzupełnionym ustanowieniem gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Deweloperzy chcący uniknąć tych obostrzeń głowią się, jak powinno wyglądać i co zawierać prawidłowo zredagowane ogłoszenie o rozpoczęciu oferowania lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, którego przekazanie do publicznej wiadomości ustawa zrównuje z rozpoczęciem sprzedaży. Można przewidywać, że w w najbliższych dniach zaroi się w prasie od takich ogłoszeń. Niektóre z już opublikowanych ewidentnie zmierzają wyłącznie do uniknięcia obowiązków z art 4 ustawy, bo sama treść oferty jest w nich minimalna.

Ustawa nie eliminuje zjawiska „kupowania dziury w ziemi”, ale zmierza do uczynienia nawet takich transakcji bezpieczniejszymi, a nabywców dziury w ziemi – lepiej poinformowanymi co takiego kupują. Czy jednak po 29 kwietnia nabywcy lokali powinni na coś szczególnie uważać..?

Omawiana ustawa reguluje wzajemne prawa i obowiązki dewelopera oraz nabywcy lokalu lub domu rodzinnego na wielu płaszczyznach. Już na wstępie warto zauważyć, że nie w sposób osobliwy zdefiniowano na potrzeby ustawy „nabywcę” lokalu. Zakres tej definicji nie pokrywa się bowiem z ustawową definicją konsumenta z kodeksu cywilnego, będąc bardziej pojemnym. Środki ochrony ustawa adresuje do osób fizycznych, ale niekoniecznie nabywających lokal w celu niezwiązanym z ich działalnością gospodarczą lub zawodową. To dosyć niespotykane rozwiązanie w zakresie definiowania kręgu podmiotów, którym przyznaje się wzmożoną ochronę.

Ustawa nakłada na deweloperów szerokie obowiązki informacyjne względem nabywcy, realizowane miedzy innymi za pomocą obligatoryjnego prospektu informacyjnego zawartego na trwałym nośniku. Pojęcie „trwałego nośnika” przywodzi na myśl nowe, obowiązujące od grudnia 2011r., regulacje kredytu konsumenckiego, gdzie również występuje. Podczas gdy na gruncie kredytu konsumenckiego kredytodawcy nie podającemu kredytobiorcy najistotniejszych informacji grozi tzw. sankcja darmowego kredytu, to w przypadku transakcji deweloperskich niedostateczna lub nieprawdziwa informacja w treści umowy deweloperskiej lub prospektu stwarza nabywcy szerokie i nieskrępowane możliwości odstąpienia od umowy (art 29 ustawy).

Ustawa na kilka sposobów (w tym wyżej opisanych) chroni środki wpłacone przez nabywcę na poczet ceny, także na wypadek upadłości dewelopera, a ponadto stwarza mechanizmy kontrolowania prawidłowości ich wydatkowania w toku realizacji inwestycji. Ponadto ustawa determinuje minimalną treść umowy deweloperskiej oraz ustanawia dla niej wymóg formy aktu notarialnego, co także powinno zwiększyć bezpieczeństwo transakcji (efektem ubocznym są wyższe koszty).

Do wybranych zagadnień związanych z tą ustawą na pewno będę jeszcze wracał, natomiast przy jej pierwszym opisie trudno pominąć istotny z punktu widzenia tematyki bloga przepis art. 27, który formalizuje czynności w zakresie odbioru lokalu oraz nakłada na dewelopera obowiązek szybkiego usunięcia wad stwierdzonych w toku odbioru, odnotowanych w protokole i uznanych przez dewelopera. Przytoczmy interesujący nas przepis:

1. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.

3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

5. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

6. W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi.

Nabywców lokali należałoby zatem uczulić na to, że powyższa regulacja odbioru lokalu nie powinna być odczytywana w oderwaniu od przepisów kodeksu cywilnego o obowiązku zbadania rzeczy i terminach reklamacyjnych, w tym zwłaszcza w oderwaniu od art. 563 kodeksu cywilnego. Skoro ustawa deweloperska szczegółowo reguluje odbiór lokalu, to należy uznać, ze należycie staranne zbadanie lokalu przez nabywcę w toku odbioru pod kątem ewentualnych wad jest nie tylko zwyczajowo, ale również prawnie przyjęte. Jeżeli wada przy zachowaniu należytej staranności powinna być zauważona przez kupującego (nie jest wadą ukrytą), to od daty odbioru biegnie dla kupującego miesięczny termin do zgłoszenia wady (termin reklamacyjny), a jeżeli nabywca lokalu nabywa go w celu bezpośrednio związanym z działalnością gospodarczą (nie jest w okolicznościach tej transakcji konsumentem) – zgłoszenie powinno nastąpić niezwłocznie.

Dlatego tak ważne jest, ażeby czynności odbioru, w tym spisania protokołu, nabywca przeprowadził w sposób skrupulatny i wnikliwy, w razie potrzeby w asyście fachowców budowlanych. Jeżeli bowiem jakiś obiektywnie dostrzegalny w toku odbioru defekt lokalu nie zostanie odnotowany w protokole, to i tak od daty jego sporządzenia (równoznacznego ze zbadaniem rzeczy) nieubłaganie biegnie jeden z powyżej wskazanych terminów zawitych do zgłoszenia tej wady.

Lepiej, żeby takie zgłoszenie  nie umknęło, co może się zdarzyć w natłoku przeżyć i formalności związanych z odbiorem wymarzonego lokum. Bolesnym skutkiem będzie bowiem utrata uprawnień z rękojmi w tym zakresie, chyba że deweloper podstępnie zataił wadę albo zapewnił kupującego, że wada nie istnieje.  


Śledź odpowiedzi dzięki RSS 2.0
  1. jak na początku jest napisane, deweloperzy szukają sposobów na ominięcie tej ustawy. tak jak znaleźli furtkę na ominięcie art 37, czy nie będa usilnie szukali furtek na inne kłopotliwe dla nich artykuły?

    • Z pewnością są przewidziane w ustawie także inne obowiązki, do których deweloperzy będą podchodzić jak pies do jeża 🙂 Na przykład konieczność opisania w prospekcie informacyjnym swojej sytuacji prawno – finansowej oraz udostępnienia potencjalnym nabywcom swoich sprawozdań finansowych. Podczas gdy te ostatnie w przypadku spółek handlowych są przy odrobinie wysiłku osiągalne dla każdego, to już w przypadku deweloperów prowadzących działalność jako osoby fizyczne – może być duży opór przed takim prawno – finansowym ekshibicjonizmem 🙂
      Dziękuję za odwiedzenie bloga i pozdrawiam.

  2. Nie mogę się zgodzić z autorem niniejszego artykułu w zakresie utraty rękojmi za wady i analizy przepisów tego dotyczących. Żaden przepis nie nakazuje konsumentowi zbadanie dogłębnie i fachowo nabywanej rzeczy. Kodeks cywilny nie wprowadza już (bo było to za czasów kodeksu zobowiązań) podziału na wady ukryte i jawne. Termin na zgłoszenie wady biegnie nie od momentu odbioru lokalu tylko od momentu wykrycia wady.
    Sprzedawca odpowiada więc również za „wady jawne”, jeśli nie były kupującemu znane.
    Szerzej na ten temat np. wyrok SN z dnia 29 czerwca 2000 r. (V CKN 66/00).

    • Wywołany do tablicy – dziękuję za krytyczny komentarz i odpowiadam 🙂

      1. W naprowadzonym wyroku V CKN 66/00 Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyraźnie wskazuje, że rozróżnienie na wady jawne i ukryte nie jest już co prawda systematyką ustawową (jak w kodeksie zobowiązań), ale w praktyce obrotu funkcjonuje. To jest wpis zawierający sugestie praktyczne, a nie rozważania czysto teoretycznoprawne.

      2. Skoro już o praktycznym podejściu mowa – niechże roztargniony nabywca lokalu, nawet konsument, zaniecha odnotowania w protokole z odbioru lokalu, że w jednym z otworów nie zamontowano okna. Cóż, odbiór był w lecie, upalny lipiec – mogło nie przeszkadzać. Przyszła jesień i pierwsze mrozy, po mieszkaniu hula wiatr, u sufitu wiszą sople. Według Twojego zapatrywania (totalne zwolnienie konsumenta z obowiązku zbadania rzeczy pod kątem wad) dopiero w tym momencie konsument wykrył wadę?! W procesie obroni on twierdzenie, że miesięczny termin na zgłoszenie reklamacyjne braku okna rozpoczął bieg od pierwszych przymrozków? 🙂 Nie sądzę i odradzam taką beztroskę. Terminy z art. 563 k.c. są terminami zawitymi. Najbardziej prokonsumencki sąd może nie uratować sprawy.To jest właśnie pojęcie wady „jawnej” w ujęciu praktycznym.

      3. W tym samym wyroku SN odpowiadał na pytanie czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad, stwierdzając, że w tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 kc). Odbiór lokalu lub budynku, na gruncie ustawy deweloperskiej obligatoryjny i protokolarny, jest tu nawet czymś więcej niż zwyczajowo przyjętym skwitowaniem prawidłowego stanu lokalu lub budynku. Nigdzie nie przyznaje się konsumentowi żadnych ulg w tym zakresie. Oczywiście inny będzie wzorzec staranności wymaganej od dokonującego odbioru konsumenta, a inny od przedsiębiorcy budowlanego, odbierającego roboty swojego podwykonawcy.

      4. Wreszcie należy zauważyć, że cytowany wyrok SN wyjściowo dotyczył wyłączenia odpowiedzialności sprzedawcy na podstawie art. 557 k.c. , zachodzącego wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. SN przesądził, że aby wyłączenie zadziałało, wiedzę tę kupujący powinien posiąść od sprzedającego. Nie wystarczy zatem powołanie się przez sprzedającego, że wada była „jawna”. Trochę inaczej należy rozłożyć akcenty przy oznaczaniu początkowego momentu biegu terminu miesięcznego do zgłoszenia wady. Trzeba tu wprowadzić pomocnicze kryterium wykrywalności wady, tzn. na ile była ona ewidentna. Jeżeli dla przeciętnie ostrożnego i świadomego konsumenta obiektywnie była ona ewidentna w dacie formalnego, protokolarnego odbioru lokalu, jaki wprowadza ustawa deweloperska – konsument ten nie wykaże w sporze, że wykrył wadę odpowiednio później i w związku z tym dochował terminu miesięcznego na zgłoszenie wady.

  3. W mojej ocenie do stwierdzenia braku okna nie potrzeba wybierać się na odbiór w asyście fachowca budowlanego, dlatego wskazałem w komentarzu na „zbadanie dogłębnie i fachowo”.

    W moim wpisie kontestowałem zbyt rygorystyczne podejście do protokołu odbioru i możliwości uchylenia się przedsiębiorcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, z tego powodu – że w protokole nie była zaznaczona jakaś wada, mimo że jawna to dla przeciętnego konsumenta mogła być niezauważalna. W mojej ocenie nie trzeba być fachowcem i mieć specjalistycznej wiedzy, aby móc podpisać protokół. Oczywiście, w praktyce może być ciężko konsumentowi to udowodnić.

    Niemniej jest to szczególnie istotne ponieważ deweloperzy cały czas umieszczają w umowach zapisy np. w których wyłączają swoją odpowiedzialność po podpisaniu protokołu za wszystko oprócz wad ukrytych (a niektórzy nawet takiego wyjątku nie poczynają). Przy kontroli abstrakcyjnej przed SOKiK czy UOKiK potem wychodzi abuzywność bądź bezprawność takich zapisów.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *