Klauzule niedozwolone w umowie z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami

„Życie jest jak pudełko czekoladek. Nigdy nie wiesz co ci się trafi.” – tym cytatem z Forresta Gump’a mogliby opisać swoje zaskoczenie ci pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy pierwszy raz od dłuższego czasu (albo w ogóle pierwszy raz w toku swojej działalności) postanowili zapoznać się z wpisami rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK, które bezpośrednio dotyczą ich branży.

Nie jest ich aż tak wiele. Mniej niż 40. Ale niektóre z nich naprawdę ciekawe i pouczające – także dla konsumentów zawierających umowę o pośrednictwo lub już taką umową związanych. Polska Federacja Rynku Nieruchomości na bieżąco śledzi wyroki SOKiK dotyczące branży i chronologicznie systematyzuje na swojej stronie internetowej klauzule uznane za niedozwolone w umowach z konsumentami. Pozwala to pośrednikom uniknąć żmudnego przedzierania się przez cały, bardzo obszerny już rejestr w celu uzyskania wstępnego rozeznania, jakim fragmentem swojego wzoru umowy mogli zgrzeszyć przeciwko zbiorowym interesom konsumentów.

A oto co ciekawsze „znaleziska” w Rejestrze UOKiK mogące zainteresować pośredników i ich klientów:

  • Numer wpisu: 1656 Data wpisu: 2009-09-21

„Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.”

W tym przypadku SOKiK postanowił poskromić nieco apetyty pośredników na prowizje należne od konsumentów w przypadku tzw. umów na wyłączność. Jest to rodzaj umowy o pośrednictwo wyraźnie przewidziany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale nie sięgający tak daleko, jak wyobrażają to sobie niektórzy pośrednicy, a w szczególności nie będący narzędziem do limitowania Konsumenta w zakresie poszukiwania kontrahenta „na własną rękę” i zawarcia z nim umowy (bez powstania po stronie pośrednika roszczenia o zapłatę prowizji).

Wyjaśnienie ze strony PFRN: W przypadku powyższego wpisu Sąd uznał, iż niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązani przez jego kontrahenta. Postanowienie to jest sprzeczne z naturą umów wzajemnych, a do takich należą umowy konsumenckie, gdyż przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy naruszając tym samym interes słabszej strony umowy tj. konsumenta, który nie otrzymuje żadnej korzyści wobec niewykonania obowiązków przez pośrednika, a nadto jest zobowiązany do powstrzymania się przez szukaniem na własną rękę kontrahentów. Postanowienie kwestionowane rozrywa związek między wykonaniem zobowiązań przez każdą ze stron umowy. Konsument zobowiązanych jest bowiem zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi także wtedy, gdy ten ostatni nie spełni swojego świadczenia.

  • Numer wpisu: 1932, Data wpisu: 2010-05-13

„Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez Pośrednika bez jego wyraźnej zgody”

W tym przypadku SOKiK pogroził pośrednikom palcem: Nie wolno reglamentować swobodnych kontaktów międzyludzkich! 🙂

  • Numer wpisu: 1062, Data wpisu: 2007-03-21

„Prowizję należną pośrednikowi pobiera się z samego faktu skontaktowania się stron, które w wyniku tego zawierać będą umowę kupna/sprzedaży lub umowę najmu”

Trafiło się jak ślepej kurze – wróć: pośrednikowi –  ziarno 😉 SOKiK daje w tym wyroku pośrednikom do zrozumienia: bez pracy nie ma kołaczy, zwłaszcza od konsumenta.

  • Numer wpisu: 1662, Data wpisu: 2009-09-21

„Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3% (słownie: trzech procent) + 22% VAT ostatecznej ceny nieruchomości.”

UOKiK nakazuje operować w umowach pośrednictwa zawieranych z konsumentami cenami (prowizjami) brutto, tak żeby nie stwarzać konsumentowi konieczności przeliczania ceny ostatecznej. Wynika to także z wyjaśnień opublikowanych przez Komisję Prawną Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości:

„Wyżej wskazane orzeczenie nie oznacza, że obecnie pośrednicy w swoich umowach muszą określać wynagrodzenie jedynie kwotowo. Zgodnie z obowiązującymi przepisami można nadal posługiwać się oznaczeniem procentowym. Powinno ono podawać wartość brutto, czyli z podatkiem od towarów i usług. Orzeczenie pozwala na dowolność zapisu, tzn. w umowie pośrednictwa można posłużyć się zapisem procentowo określającym wynagrodzenie np.: „wynagrodzenie pośrednika wynosi 3,66% brutto ceny nieruchomości”. W nawiasie można dodać, że jest to 3% + 22 % VAT. Alternatywnym rozwiązaniem jest określanie w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia kwotowo.” (wyjaśnienia w całości dostępne na stronie internetowej PFRN)

  • Numer wpisu: 117, Data wpisu: 2004-08-20

„Sprzedającemu nie przysługuje prawo do wycofania oferty sprzedaży w okresie trwania umowy.”

Oprócz powyższych, warto wskazać na cały szereg zarejestrowanych klauzul dotyczących delikatnej materii nakładania na konsumentów przez pośredników kar umownych za zawarcie umowy dotyczącej nieruchomości „z pominięciem” pośrednika.

Cóż, nikt nie lubi czuć się pominiętym. Zwłaszcza pośrednik 🙂

Śledź odpowiedzi dzięki RSS 2.0
  1. Niestety umowy pośrednictwa nieruchomości to chyba jedna z najtrudniejszych typów umów pod względem weryfikacji abuzywności. Deweloperska, przedszkola, media, internet, TV czy biura podróży to przy tym pikuś jak się weryfikuje niektóre wzorce 🙂
    Punktem wyjścia zawsze jest art. 385 k.c. – ale trzeba mieć na uwadze słabe uregulowanie tej kwestii w ustawie, dość ubogie orzecznictwo i doktrynę w tym zakresie.

    Zresztą rozumiem tą grupę zawodową, często konsumenci to po prostu cwaniaki, co chcą zakupić/sprzedać/wynająć/nająć lokal bez zbędnych kosztów, ale przy ich (pośrednika) pomocy. Teraz bądź pośredniku mądry i dbaj o swoje prawa, nie naruszając „z góry” praw konsumentów. Oczywiście jest to możliwie…

    • Dziękuję za odwiedziny i komentarz. Ostatnio sam przygotowywałem pakiet umów dla pośrednika. Rzeczywiście – redagowanie wzoru umowy z konsumentem przypominało stąpanie po kruchym, trzeszczącym lodzie:) Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *