Dwa oblicza odwróconej hipoteki

Wyobraźmy sobie starszego pana. Ma na imię Onufry i na karku 75 lat. Mieszka samotnie w tzw. własnościowym mieszkaniu, w średnim mieście. Dzieciom i wnukom od dłuższego czasu jakoś do niego nie po drodze. Skromna emerytura z trudem wystarcza na stałe opłaty,  zakupy spożywcze (z tego sklepu, do którego nie chodzi prezes Kaczyński) 🙂  i tylko najpilniejsze lekarstwa z całej listy, które lekarz regularnie mu ordynuje. Żadnych przyjemności i życia towarzyskiego, no może oprócz gazety od czasu do czasu i pogaduszek z sąsiadami w swoim wieku. Ogólnie więcej trosk i zmartwień o swój byt aniżeli przynależnych z racji wieku spokoju i pogody ducha.

Właśnie od sąsiadki, Pani Basi, Onufry dowiedział się, że „taki inny ZUS” wypłaca ludziom w ich sytuacji extra emeryturę. Można dostać nawet kilkaset złotych miesięcznie. Wystarczy tylko zrzec się prawa do swojego mieszkania, ale nikt nikogo „przed czasem” wyrzucać nie będzie – jest gwarancja dożycia w mieszkaniu swoich dni. Wiadomo, starych drzew się nie przesadza i ten „inny ZUS” to szanuje.

Pan Onufry się zdecydował. Właściwie formalności nie były specjalnie kłopotliwe. Rapetm kilka podpisów, a „inny ZUS”, jako że pan Onufry akurat w tym czasie zaczął obłożnie chorować, nawet przyprowadził mu do domu notariusza, nie mówiąc już o tym, że ludzie z ” innego ZUS-u” byli uśmiechnięci, łagodni i troskliwi w obejściu oraz sami skompletowali wszystkie potrzebne dokumenty. Już od następnego miesiąca Pan Onufry otrzymywał 800 zł extra. Dodatkowe pieniążki  bardzo się przydały na lepsze lekarstwa, bo nasz senior akurat zaczął niestety podupadać na zdrowiu. Smutnym zrządzeniem losu 3 miesiące później sąsiedzi i rodzina (która koniec końców nie była jednoznacznie wyrodna, lecz po prostu ułożyła sobie życie w odległym dużym mieście) odprowadzili pana Onufrego w ostatnią drogę.

Sytuacja zmyślona, lecz prawdopodobna. Teraz pora na rachunek ekonomiczny. Pan Onufry w zamian za świadczenie okresowe, które otrzymywał przez 3 miesiące (łącznie 2.400 zł) wyzbył się definitywnie ze swojego majątku i z masy spadkowej po sobie aktywu majątkowego w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, które na wolnym poszłoby za cenę – dajmy na to – 300.000,00 zł. W tym przypadku ryzyko i czynnik losowy, związane po części z niesprawdzeniem się opartej na danych statystycznych prognozy co do długości życia Pana Onufrego, zadziałały bardzo dotkliwie. Przeciętny obserwator, oceniając tę sytuację, mógłby uznać takie warunki wyjęcia nieruchomości z majątku starszego człowieka za zbójeckie.

Ten „inny ZUS” to po prostu grono działających na wolnym rynku firm spoza sektora bankowego, nie podlegających nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, których oferta skonstruowana jest w oparciu o tzw. sprzedażowy model odwróconej hipoteki. Umowa tego rodzaju polega najczęściej na przeniesieniu na taki podmiot (świadczeniodawcę) prawa do nieruchomości w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty w określonej wysokości oraz dożywotniego prawa do zamieszkiwania w nieruchomości. Prawo na nieruchomości przechodzi na świadczeniodawcę z chwilą zawarcia umowy, a spadkobiercy beneficjenta nie będą dziedziczyć po nim tego składnika majątku. Taki umowny stosunek prawny w warstwie świadczeń należnych świadczeniobiorcy bazuje na przepisach kodeksu cywilnego o umowie o rentę oraz o umowie o dożywocie. Tak skonstruowaną umowę może zawrzeć praktycznie każdy z każdym.

W artykule, który 7 września b.r. ukazał się na łamach internetowych Gazety Prawnej „Emeryci szukają odwróconej hipoteki. Za ile są w stanie oddać mieszkania?” pojawia się informacja, że „zainteresowanie odwróconą hipoteką rośnie oraz że w firmach oferujących taki produkt liczba podpisanych umów w ciągu roku wzrosła nawet trzykrotnie. Do tej pory podpisano ich około 2000.”

Jednocześnie Resort Finansów pracuje nad założeniami ustawy powołującej do życia nowy model odwróconej hipoteki, tzw. model kredytowy, oferowany wyłącznie przez podmioty z sektora bankowego i nakierowany na dostarczenie klientom będącym właścicielami nieruchomości (ewentualnie użytkownikami wieczystymi lub dysponentami własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) środków utrzymania. Byłaby to zatem umowa bankowa, poddana ściślejszym rygorom i kontroli ze strony Komisji Nadzoru Finansowego, ale przede wszystkim oparta na zupełnie innych założeniach aniżeli opisany wyżej i funkcjonujący już na rynku model sprzedażowy. W tym planowanym kształcie odwróconej hipoteki powinien zostać w znacznym stopniu wyeliminowany czynnik losowy związany z ryzykiem, że pomiędzy świadczeniami otrzymanymi przez beneficjenta a świadczeniami spełnionymi przez niego w zamian pojawi się rażąca dysproporcja.

W projektowanym modelu kredytowym beneficjent otrzyma środki pieniężne w ramach uruchomionego na jego rzecz kredytu, wypłacanego bądź to narastająco w ratach do określonego limitu, wynoszącego prawdodobnie do 50% wartości rynkowej nieruchomości oszacowanej na dzień udzielenia kredytu (wtedy zadłużenie będzie narastać w miarę upływu czasu i pobierania przez beneficjanta kolejnych świadczeń okresowych), bądź też jednorazowo – w kwocie  z góry oznaczonej w umowie, nadal użytkując swoje mieszkanie jako właściciel, ale bez możliwości rozporządzania nim. Oczywiście kredyt będzie oprocentowany. Co istotne, do przejścia nieruchomości na bank może dojść dopiero po śmierci kredytobiorcy w wyniku zrealizowanaia przez bank zabezpieczenia hipotecznego roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i innymi należnościami ubocznymi. Ewentualni spadkobiercy beneficjenta co do zasady nie stracą tytułu do dziedziczenia nieruchomości i po śmierci swojego spadkodawcy będą mieli możliwość w terminie 12 miesięcy spłacić jego zadłużenie na rzecz Banku, unikając sprzedaży licytacyjnej lub przejęcia nieruchomości na własność przez Bank.

Na pierwszy rzut oka widać, że w tym modelu występuje dużo większa szansa na ocalenie rozsądnej proporcji pomiędzy rzeczywiście pobranymi przez beneficjenta środkami, a wysokością aktywów, którymi przyjdzie za to zapłacić jemu, a w warstwie odczuwalnej- dopiero jego spadkobiercom.

Należy jednak zaznaczyć, że po pierwsze projekt ustawy o tym bardziej „cywilizowanym” modelu odwróconej hipoteki jest dopiero w fazie koncepcyjnej (od 2008r.). Formalny proces legislacyjny jeszcze się nie rozpoczął, zaś w pierwszym kwartale 2011r. Ministersto Finansów na podstawie przeprowadzonych konsultacji sformułowało spójne założenia projektu. Po drugie – ważniejsze – projekt ten nie zmierza do wyeliminowania z rynku produktu w postaci tej bardziej „hazardowej” hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym, a jedynie do stworzenia teoretycznie bezpieczniejszej alternatywy dla niego.

Zresztą eksperci wypowiadający się na temat założeń do projektu bankowej postaci odwróconej hipoteki, wyrażają obawę, że regulacja ustawowa, pod względem spodziewanego rozkładu ryzyka i doniosłości kwestii pozostawionych w sferze swobody umów, może wykazywać tendencję do sprzyjania bardziej sektorowi bankowemu aniżeli klientowi tej usługi.  W artykule „Odwrócony kredyt hipoteczny” zamieszczonym w Magazynie dla Prawników „MIDA”, nr 5 wrzesień 2011r., Pani Michalina Nowokuńska ocenia, że wymierne korzyści beneficjenta umowy z bankiem mogą okazać się niewielkie w obliczu spodziewanego wysokiego poziomu ciężarów i obowiązków, trudnych do spełnienia dla kredytobiorcy o skromnej sytuacji ekonomicznej, w podeszłym wieku, niedołężnego lub schorowanego. Nie sposób nie zgodzić się z jej postulatem dalej idącego respektowania zasady równości stron umowy o odwrócony kredyt hipoteczny już na etapie ubiegania się przez klienta o jego udzielenie. Szans na zapewnienie klientom bezpieczeństwa prawno – finansowego Pani Michalina Nowokuńska upatruje między innymi w szerszym niż projektowane uregulowaniu praw i obowiązków kredytobiorcy bezwzględnie obowiązującymi przepisami rangi ustawowej oraz w postulowanym stworzeniu w pierwszych latach funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego systemu urzędowej nieodpłatnej pomocy prawnej dla najuboższych potencjalnych kredytobiorców.

Cóż, pozostaje mieć nadzieję, że niezależnie od tego, w ilu wariantach i w jakim kształcie normatywnym będzie funkcjonować za kilka lat w Polsce odwrócona hipoteka, nadal będziemy interesować się i otaczać opieką starsze pokolenie z potrzeby serca, a nie w obawie o zawarcie przez babcię umowy odwróconej hipoteki 🙂

Śledź odpowiedzi dzięki RSS 2.0
  1. jak zwykle ciekawy wpis. Ostatnio rozmawiałem ze znajomym właśnie o odwróconej hipotece i czyż nie byłoby bardziej opłacalne – sprzedać takie mieszkanie np. w Warszawie i kupić jakiś domek na wsi? Koronny argument przeciw: starych drzew się nie przesadza. Ale czy aby na pewno?
    pozdrawiam
    Grzegorz
    http://www.furgal.info

    • Witam Cię Grzegorz. Na pewno jest wiele alternatywnych wariantów spieniężenia nieruchomości w celu poprawienia doraźnych warunków bytowych seniora (zamiana mieszkania na mniejsze, w innej lokalizacji, częściowy najem, umowy dożywocia – pomysły można by mnożyć). Przypuszczam, że większość tych wariantów nawet nie zbliża się poziomem ryzyka do odwróconej hipoteki w postaci, w jakiej funkcjonuje ona dzisiaj. Czynnik losowy w tej umowie, jaki może zadziałać na niekorzyść seniora, jest ogromny – o czym szerzej w treści wpisu. Wydaje mi się jednak, że problem może leżeć gdzie indziej. Otóż starszy człowiek, jeśli już rozważa skorzystanie z odwróconej hipoteki, prawdopodobnie jest osamotniony także w obliczu tej trudnej i wymagającej posiadania prawnego i ekonomicznego rozeznania decyzji, natomiast jeżeli już otrzymuje jakieś głosy doradcze – to najczęściej podszyte interesem drugiej strony.
      Dziękuję za odwiedziny i pozdrawiam!

  2. I to się czyta!!! Ciekawy temat do dyskusji. Sam artykuł trochę jak odcinek dobrego serialu – zawsze szkoda się kończy. I zawsze boli, że na kontynuację będzie trzeba czekać trochę zbyt długo 🙂
    Panie Przemku, przy okazji informuję, iż uzupełniona została treść artykułu o formie „faksowej” wniosku i w końcu można go przeczytać w całości. Zapraszam na blog prostaegzekucja.pl !!! 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *