Niech się mury pną do góry, byle uczciwie. Dygresja o klauzulach niedozwolonych w umowach deweloperskich.

Dzisiaj na łamach internetowego wydania Rzeczpospolitej – Dziennika „Prawo”, w artykule Renaty Krupy – Dąbrowskiej pt. „Kupujący mieszkanie muszą uważać na pułapki” (http://www.rp.pl/artykul/649183_Kupujac-mieszkanie-uwazaj-na-pulapki.html) pojawiła się wypowiedź dyrektora lubelskiej Delegatury UOKiK – Pani Ewy Wiszniowskiej, przybliżająca najczęściej  stwierdzane przez tę delegaturę UOKiK grzeszki branży deweloperskiej w zakresie posługiwania się we wzorach umów deweloperskich klauzulami niedozwolonymi:

„ Prowadzimy od kilku do kilkunastu takich spraw w ciągu roku. (…) Na ogół niedozwolone klauzule pojawiają się w umowach deweloperów, którzy rozpoczynają działalność. Ci funkcjonujący dłużej mają ich mniej.(…) Dominują trzy rodzaje niedozwolonych  postanowień:

– przewidujące wysokie kary umowne za odstąpienie od umowy,

-przedłużające termin oddawania do użytkowania, a także

– przyzwalające na różnicę w metrażu między powierzchnią użytkową mieszkania wybudowanego a tego w fazie projektowania. To  pozbawia konsumenta prawa żądania zwrotu za zapłacony metraż, gdy lokal okaże się mniejszy.”

Należy zakładać, że w skali kraju częstotliwość i przekrój stosowanych klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich przedstawiają się porównywalnie. Na dzień dzisiejszy Rejestr Klauzul Niedozwolonych prowadzony przez prezesa UOKiK zawiera 253 klauzule niedozwolone zastosowane w branży deweloperskiej.

W cytowanym artykule na łamach Dziennika RP umożliwiono także wypowiedzenie się przedstawicielowi branży deweloperskiej w osobie Pana Zbigniewa Malisz – dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który zwrócił uwagę na  – moim zdaniem  – niezwykle istotny problem. Krytykuje on mianowicie wzrastającą w praktyce prawotwórczą rolę Rejestru prowadzonego przez UOKiK. Dwa fakty są bezdyskusyjne:

1)      ustawowa podstawa uznania danego postanowienia za klauzulę niedozwoloną zawarta w art. 385¹ §1 kodeksu cywilnego (postanowienia, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy) pozostawia bardzo duże pole dla uznaniowości. Z jednej strony posłużenie się taką klauzulą generalną jest potrzebne, ażeby system ochrony konsumenta mógł elastycznie i szybko reagować na dostrzeżone nadużycia przedsiębiorców na tym polu. Z drugiej jednak, stwarza praktycznie  nieograniczone możliwości wnioskowania z ogólnej normy ustawowej (art. 385¹ §1 k.c.) o nieraz bardzo szczegółowych normach pozaustawowych, konkretyzowanych dopiero w drodze orzecznictwa SOKiK i materializujących się w Rejestrze prowadzonym przez UOKiK. Te nowe twory prawotwórcze przejawiają się jednak nie w formie konwencjonalnie skonstruowanego przepisu prawa (w uproszczeniu: W sytuacji A nie rób B, bo C) , a jedynie w formie żywego  i przeniesionego In extenso (czasami wręcz wyrwanego bez istotnego szerszego kontekstu) postanowienia z konkretnej umowy, jaka zaistniała w obrocie konsumenckim.

2)      W polskim porządku konstytucyjnym do kanonu należy tzw. zamknięty system źródeł prawa powszechnie obowiązującego (art. 87 Konstytucji RP). Pomijając akty prawa miejscowego, są nimi:  Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.

W tym stanie rzeczy pojawiają się zasadne pytania, mające znaczenie nie tylko dla branży deweloperskiej, ale dla całego obrotu konsumenckiego (B2C). Gdzie dokładnie leży granica pomiędzy działalnością polegającą na stosowaniu art. 385¹ §1 k.c. poprzez proste stwierdzanie, że dane postanowienie nosi cechy klauzuli niedozwolonej a twórczym wyprowadzaniem z tej klauzuli generalnej norm w niej niezakorzenionych (albo zakorzenionych bardzo słabo), a mimo to obwarowanych sankcjami i żyjących własnym życiem normatywnym, jednak z dala od wzmiankowanego zamkniętego systemu źródeł prawa i porządku konstytucyjnego.

Dalej, można zapytać gdzie leży złoty środek pomiędzy postulatem szczególnej ochrony konsumenta a zasadą swobody umów wyrażoną w art. 353¹ kodeksu cywilnego (Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego). Do tego dochodzi jeszcze prawidło głoszące, że chcącemu nie dzieje się krzywda (także należycie ostrożnemu i działającemu z dostatecznym rozeznaniem konsumentowi). Krępowanie ponad rzeczywistą potrzebę obrotu cywilnoprawnego, także z udziałem konsumenta, jest w ostatecznym rozrachunku nawet szkodliwe. Trudno zaprzeczyć, że lepiej ludzi edukować, jak bezpiecznie korzystać z ognia niż im ten dar Prometeusza profilaktycznie, całkiem i na zawsze, odebrać 🙂

I tak, wracając na chwilę do prężnej branży deweloperskiej, zdrowy rozsądek nakazuje uznać, że należy z całą stanowczością chronić nabywcę lokalu – konsumenta przed płaceniem za metraż, który istnieje tylko w projekcie, a  już nie w tzw. „realu”:). Jeżeli natomiast kontrahent każdego przedsiębiorcy (nie tylko dewelopera) świadomie zobowiązuje się do czasu pełnego wykonania umowy powiadamiać przedsiębiorcę o każdej zmianie swojego adresu pod rygorem uznania za skutecznie doręczony listu poleconego do konsumenta, dwukrotnie awizowanego pod jego adresem dotychczas znanym przedsiębiorcy, pojawia się wątpliwość czy z zakazywaniem stosowania takich domniemań nie idziemy zbyt za daleko i nie wykazujemy się nadopiekuńczością. Niejednokrotnie bowiem występujący w roli dłużnika przedsiębiorcy konsument wykaże się tak daleko idącą świadomością i zdolnością przewidywania, iż stwierdzi, iż opłaca się mu wejść w rolę „pocztowo nieuchwytnego” 🙂

Ważnym jest, żeby badający wzorce umowne pod kątem występowania klauzul niedozwolonych i tworzący Rejestr takich klauzul, zdawali sobie sprawę z powyżej zasygnalizowanych problemów. Pozwala to mieć nadzieję, że obecnie funkcjonujący system eliminowania z obrotu konsumenckiego  klauzul niedozwolonych, dopóki nie powstanie nowy lepszy na jego miejsce (a takiego na horyzoncie nie widać), nie będzie spotykał się zbyt często z zarzutem wynaturzenia i uzurpacji roli ustawodawcy, a tym bardziej ślepej, prawie matczynej nadopiekuńczości względem konsumenta, która często zamiast stymulować rozwój, uwstecznia.

Śledź odpowiedzi dzięki RSS 2.0
  1. Pingback: W gąszczu klauzul niedozwolonych | Przemysław Olek – blog PrawoB2C.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *